民宿运营管理方案（解析精品民宿之淡季经营管理策略）

最近很多经营民宿的朋友跟我探讨到如何解决淡季的问题？各自观点均有优劣势，闲来将这些观点整理成文，以供更多业内人士探讨、交流。

民宿多地处乡野山间、文化古村或旅游景区附近，目的地旅游的人流量淡旺季十分明显，民宿也必然会受此影响。相对于忙碌的旺季，淡季会占据到一年之中2/3的时间，而民宿之间的经营胜负关键不在于旺季，而取决于淡季（当然有些朋友会问道“我的民宿旺季期间也无法让入住率达到80%以上”，那么我推荐你先去阅读下前面所发表的“他们都是这么来经营精品民宿的”和“国内民宿如何树立品牌化经营”两篇文章）。

那么如何做好民宿的淡季经营管理？

首先，保持良好的心态

进入淡季后，客流量整体急剧减少，周边同行业的入住率普遍都很低。一般这种情况下，民宿老板往往是两种心态交替纠缠：要么发愁焦虑没人住没收入，要么以“大家都没客人，我差你也差”的心态懒散下来。这是想起销售界的一句神话“你努力就是旺季、不努力就是淡季”，淡季要放宽心态，同时也要保持进展感，比其他经营者多努力一点。毕竟开客栈民宿情怀占少部分，大多数老板当做生意来做。越是在淡季，越应该保持危机感，更加努力去维护好老客户、服务好零星新客户，做好各种渠道的营销推广。

其次，做好日常经营管理

一个旺季忙完，工作人员需要休息，客房需要休整。正好可以充分利用这段时间对民宿做全面的卫生、消防安全隐患检查，对物品查缺补漏，充分做好淡季营销。

（一）房间设施维修及卫生清洁维护

由于淡季入住率较低，这段时间可以彻底打扫客房卫生，针对客房日常卫生死角清洁，如床底、墙角、家具角落等，再如擦洗灯具、清洗空调，对被絮、枕芯、床垫进行晾晒。公共区域及客房所有家具、玻璃进行里外清洗。

维护好房间内电气设备，如空调及空调遥控器、关掉热水器。枕套被套待客人来时再提前装好，以防长时间未住人，有灰尘弹落。同时修补墙壁破损、检修旺季使用的问题及可能出现问题的设备。

（二）老客户关系管理

检查和更新网络平台的后台信息，重新拍摄、处理一些质量好的图片来替换较差的，修改完善、美化民宿和房间文案介绍的词汇修饰，更新和完善各种网络平台上面的图片、文字信息。查看各类OTA、民宿预订平台上客人的点评，回复表示感谢或所遇问题解答，对默认但未发表评论的客人，主动与客人沟通，并将沟通后的评论回复上去以提高各类网络平台的好评率；并对客人评论中所提出的满意和不满意点都列出来（如服务、卫生、硬件、交通、周边等），汇总称表格并进行统计分析。针对客人合理的要求要加以改进，并持续贯彻到店里每个员工。

同时，在淡季时间可以利用电话、微信等方式和老客户保持沟通联系，老的客户可能在短时间内不会二次入住，但是老客户身边朋友、亲人却有可能，如果通过老客户的口碑传播，那么老客户身边潜在客流就会引荐过来。

（三）培训学习，建立新人脉圈

无论民宿老板还是员工，正好可以利用这段时间订阅行业相关的微信、今日头条、知乎专栏等自媒体号，通过同行业的经营管理经验进行学习补充，了解行业发展的最新动态，如精品民宿、酒店内参、旅游情报等等之类的。或者参加一些民宿业内的论坛沙龙、分享会等，通过交流分享，获取最新有价值的行业和政策性信息，结识、扩大和优化现有的渠道商、业内联盟体系。

当然，时间允许的前提下，去民宿业发展经验较好的区域去学习取经，如台湾、日本等等。通过交流、对比，找出自己存在的问题，吸收新的经营理念，实施到自己的民宿经营管理中。

最后，创新淡季营销思路

淡季的客流量相对减少了很多，淡季营销的目的就是如何将有限的客流量尽量引导来我们的民宿。谁家的淡季的入住率高一点，在市场竞争中就多一些胜算。

（一）细分房间类别和价格

行业常用分为四类，一类正常预订散客用房，价格按照目前市场常态化比例15-20%进行价格降低，适时优选客户赠送和提升服务等级，进行免费房间升级等方式，提升客户的入住体验感和品牌好感度，延长客户入住时间；第二类长租房，三天或七天起售的折扣套餐，吸引长租客户；第三类预留房一到两间，配合各类平台或旅行社作为宣传活动用房，把第三类房以低折扣价或者免费体验形式让给活动组织者或者参与者；第四类团体客人用房及团队协议价，如旅游团、家庭出游、团队培训会议；通过把房间细分，吸引不同的客户群体。当然还有整栋出租的可能性，以一定折扣价整栋承办朋友聚会、同学聚会等等，增添其他如饮料、酒水、烧烤、KTV等消费项目。通过这几大类细分了房间类别和价格，可以吸引不同的客户群体来提升淡季客房入住率。